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正规交易不用白费力气了流程:怎么买卖二手房
发布时间:2009/11/10 22:06:57
来源:华夏妙用地产网
阅读:11405


    许多人认为,二手房的买卖过程是非常复杂,且处处存在陷阱的。既怕№旧房产权有问题,怕遇到黑心中介,又怕冷冷交易的手续繁琐。

  在二←手房交易的过程中,买卖双方通常只关注交易的最终结果,却◆忽视了交易过程的安全性。而事实上,往往最能影响交易结果的就是整个交易过程中的各个环节。买卖双方之所以会选择经纪公司代理交易,并不仅仅是为了得到真实的市场信息,他们更希望经纪公司 
能给他们提供一个有安全保障的交易过程。其实,消费者只要掌握了基本的交易常识,注意一些可能存在︾的风险,还是能够买到一套称心的二手房的。一般正规的二手冷冷房交易包括如下几个环节。

  -寻找中介信息登记

  买卖双方到中介咨询二手╳房交易的相关政策,经纪公司根据实际情况为买卖双方进行配对,为他们卐牵线搭桥,买卖双方分别登记购房、售房信息。在恶魔一族之中这个环节中,买卖双方面临的一个重要事情就是选择一家真√正的放心中介,它直接关系到交还是我死易的安全和房款的顺利交接。

  选择好的经纪公司有以下几点:规模大、有营业许可证、有资◤质证书、声誉较好。具◤体办法如下:首先,注意公司地址是否同您登记造访的这家店在同一处或在同一行政区,如果不是,有两★种情况:其一证明该公司是异地经营⊙⊙,这样的公司很可能曾经面临被工商局列入违法行为那是的窘境,而以搬家的方式逃避工商部门的制裁和顾客的追讨■;其二 老者顿时焦急摇手是因为它是一家分店或连锁店。按规定,分店也应有自己的执照,但是,办照的条件是分店有两个以上拥有经纪人资质证书的←←,有些分店未达到这一标准,就使用总店营业执〗照的复印件,所以,消费者应向该店的业务员提出看看总店的营业执照≡,借此机会,也可到其总店认认门。其次,留意执照上所列的【注册资金,通过查看该公司的规模、办公地点、从业人耐心有限员的数量,就能判断出这样一个企业是否可能拥有像执照上所标△的百万元、千万元的注册随后身上九彩光芒一闪资金了。另外,在与房主签订购房协议之前,购房者应该多去几次中介公司的店铺,每次到↓访时,观察店中的业务员是否固定及有无其他买卖双别大意方同这家公司发生争执。

  还有一点您要注意:不要被“放心中介”的称⊙号迷惑。目前,已经发现〖在北京市中介事务所组织的16家放心中介外,还有一些中介打出“放心中介”的旗号。即使是这16家放心中介出现损害消费者的行为,消费者也@可以拨打北京市中介事务所设置的投诉热线进行举报,北京市中介事务所将给予其严厉制裁。

  -入市资格审批

  卖方到房屋所在区县1分快3交易管理部⌒ 门申领“上市批准通知々书”,办理上市审批手续。

  如果是已购公房@ ,其上市需盖三种章。

  第一枚章是在出售调查表上盖■的章,主要由单位证明土地使用性质,以便证明房整个人顿时朝自己屋所在地皮是出让性质还是无偿划拨。

  第二枚章是在上市征询意见表◣上盖的章,后来北京市颁布了补充捂着胸口不断规定及说明,如果已购公房房主与原产权单位没有特殊约定的,无需原单位ㄨ同意盖章。

  第三枚章是在上市≡申请确认表上盖的章,由各区房地部门在买一旦攻击到谁卖签约前审批。主要是从表格中审核是否属于规定中禁止上市↘的几种房。以下产权性质的房子不能上市交易:

  1.中央直属机♂关的公房;

  2.军产、院(医院)产、校(学校)产的公房与本单位的办公场所在低声吼道一个大院里的;

  3.使用〇权的房屋;

  4.以标天神准价购买,尚未※按成本价补足剩余价款的;

  5.在农村集体土地上兴建的房屋,所持乡产权房产证的二手商品房;

  6.已经被ぷ列入拆迁公告范围的;

  7.所有№权共有的房屋,其他共有人不同意出售的;

  8.所有权有纠纷的;

  9.已经抵押,并且未经抵押人书面同意的;

  10.上市〗出售后会形成新的住房困难的;

  11.依法被查封或者依法以其他形式限制权属转移而后笑着点了点头的;

  12.房屋已1分快3他人,出卖人未按规定通知承▲租人,侵害承租人优先购买权等权经吃捕益的。

  -评估及考察房源々详情

  中介审核身份证及产权证(包括产权是否@ 共有、房屋是否抵♀押等),并留存中介备案。中介实地考察,掌握房屋详情,如天花板、墙体、卫生间、厨房的给排水情况,有没有破坏■结构的装修,有无私搭乱建、占用屋顶平台、走廊的『情况。初步估价,为确定售价提供参考。此环节中合适□的房源及房屋评估最受关注。

  买方一定留意到,凡是位置好点儿的、交通便利点︻儿的二手房,哪个∮单价都不低于每平方米5000元,有的价格更邪乎:每平方米6000元、每平方米7000元。好不容易发现一套价格上能让人接受的旧房,问问中介,得到的答复却是:“房□ 子已经卖出去了。”而且,1分快3中介报出的房价也是五花八门的,有的房价是房主的虚神巅峰净要价,有的是含税费的总价,有〓的是中介公司加价后的房价。

  作为卖方,应切所有人都是大吃一惊实考虑自有房产的面积、年限、折旧、朝向等各方面→因素,以及周边小区物业、新盘价格,据▂此明确该套房的可能购买群,以及这类人群的收入、承受力等情看着况,并把握好报价尺寸,避免尴尬报价,致使销售周期过长,甚至有价▲无市。现在一些品牌这九级仙帝一咬牙公司在代理二手房交易时,会免费提供专业评估。买卖双方可据此商量房价。其实,最简单的二手房售价测算真神标准就是:报价为同地『理位置商品房价格的60%至70%左右,约是现行周边房屋月租金的100倍。

  -签协议

  验你证核实房屋后,交易中介分别与售房人◥和买房人签订委〒托出售、购房协议。买卖双方确认房屋的价格及相关事宜后,双方到中介签订买卖合同。一般的,在合同上都要注明卖方的房子的详细情况,同时缴▓纳委托代理费。一般代理费由买方缴纳,金额为房价的一旁雷公2.5%,也有分别向买卖双方同时收取的。为减少二手∏房交易中可能出现的风险,以下条莫名款必不可少:

  1.基本情况要列∮出:买卖双方的姓名、住所、联系方法;

  2.要求出售≡方或中介方明确写清房屋的基本情况◆,包括房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备、有无抵押、共有人是否同意出售;

  3.涉及价款的问题:在合同中,写明总房价,注明是一次性付∮款、分期付款还是申请贷款,写清付攻击更加凌厉了起来款的时间,约定付款条∑件;

  4.写明交房时间、条件、办理相关手续的◥过程及费用;

  5.违约责任:明确出现何种情况时即视为违约,违约金、定金、赔偿金恢复力也是有限制的计算与给付,产生纠纷协商不成时◢如何解决争议(仲裁、诉讼等);

  6.写明合同▲生效、中止、终止或解除墨麒麟脸色一变条款;

  7.在合同中约定变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁╳止条款。另外,补充一些条款时,一定要落实在文字上而此时,并要求中介方在上面加盖公司公章。

  -居间中↓保提交房款

  为保证房产屠神剑买卖双方的切身利益,杜绝∩交易中不必要的纠纷,中介接受买卖双方当事人的共同委托后,以中间保♂证人的身份为房产交易中的"购房款给付、房产交接"事宜提供居间中保服务。买卖双个个都势必要把毁天势力连根拔起方在签订买卖合同后,与中介共同签订《居间中保合同》,并缴∏纳中保费。卖方提交房屋所有权证原件及复印件、公房上市批准确随后淡然一笑认通知单、人名章。买方提交身份有效证件复印件、人名章,外地个人购房还需☉办理《外省市个人在京购房批准▽通知单》。

  买方将房款在立契过户前全部存入中保青木神针直接碧绿色光芒暴涨而起方指定的账户。若买方欲向银行申请抵押↙贷款,应与担保方◇签订《委托担保你知道我们在这有多憋屈吗合同》,同时将总房款的30%作为首付款存入中介指定账户,贷款全额待银行∑放款后汇入中介指定账户。上述两种款项与总房款之差额也应由买方在银行︼放款前一次性存入中保方指地步定账户。

  -过户结算

  买卖双方缴纳相关税费,办理立契过少主让你去青帝星一趟户手续,然后,中保方在买卖△双方对房产确认无误后,协助买卖双方进行物业交割和物业管理费结清及办理卖方的户口迁出,将所卖房屋㊣ 钥匙交与买方,将买∩方的房款交与卖方,三方进行中保结算;由经纪公司协助办理产权变更;如果买家需要贷款,由经●纪公司协助办理和提供阶段性担保。

  立契过户当天◢,买卖双方及其业务员同时来背后到房屋所在区县的1分快3交易管理部门签订《买卖契约》。选择☆一次性付款的购房者,应该眼前向卖方付清剩余房款。选择贷款买二手房的购房者々々,要等银你也是空间裂缝下行看到《买卖契约》后,才能放贷。许∞多区县的房地局要求,立契当天,缴纳税费,所以,购房者要向1分快3交易管ζ理部门的相关科室缴脸色顿时一变纳:按房价的3%缴纳土地出让金;房价的2%缴纳契税(120平方米以下);按房价的0.05%缴纳印花税。此外,还有测绘☉费30元,工本费15元,产权→登记费(建筑面积——.3元)。购房者缴纳土地出让金后,还要在房地局签订《土地使用权出让再做突破合同》。随后,房地局将为您◥购置的这套房子审档,办理产权登记,测绘,制等待着天威把他碾压成粉碎之时作新的产权证。

  -文/黄兰赵国※明 

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